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田园综合体
 
 
当前田园综合体的主要问题出在哪里
田园综合体,是尚在路径摸索阶段,还是将成为乡村振兴的真正抓手?诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开,宏观政策的利好已更多释放,但田园综合体的走向目前还不明朗。
  阅读之前,请先思考这三个问题:(1)乡居的产业机会在哪里?(2)怎么解决土地流转难题?(3)投资商如何避免砸盘?


乡居是发展乡村度假的必然


  乡村旅游内涵多元,主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探索,基于主要类别,还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。
  乡村旅游并非近程短时休闲的代名词,乡村度假才是效益最大化的旅游形态。近程短时是为乡村休闲,在都市郊区日常开展,停留3天之内,大多1天。中程中时是为乡村旅游,多以古村镇为依托,停留时间不过3-5日;远程长时是为乡村度假,游客涉足目的地全域,停留时间可达半月。
  度假就是换一种生活方式,乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。
  乡居是乡村居民以自用住房为载体,将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色旅游产品,是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。
  乡居在国外早就开始做了,在欧美以前叫“购回空间运动”,乡村的人在乡村住久了去城里买房子,城市的人因为热岛效应和环境污染,又想到乡下居住,二战以后,欧美很多中产阶级聚集在乡村,尤其汽车普及后。
  国外很多乡村都有乡村客栈、民宿,还有精品酒店(乡村酒店)、度假村,各式各样的居住场景,提供乡村度假和深度体验的方式。长三角地区已经有很多这样的地方。城市化到了一定程度后,乡村就越来越珍贵。

  乡居的基本原则:
  1、对乡村在地资源的充分利用
  关键在于突破“空闲房间”的局限,充分认知、挖掘和组合在地资源体系,并始终保持农林渔牧的主业地位,不可以旅游经营越俎代庖。
  2、保持小规模的自有运营
  乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次,上升至社会文化交往的层面,游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往形式之下的副产品。
  3、开展广泛而深刻的住客互动与交往
  确保实质性的主客交流对话,实现城乡文化的互动,这也是发展乡居的关键初衷。
  4、提供多样化的参与体验项目配套
  客房只是乡居产品的一个体系,除此之外,丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证,是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。
  乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间;乡居需要优质农业提供食物和活动素材;乡居需要高水平农村社区提供交互支撑;田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。


土地问题怎么解决?


  田园综合体的主流土地获取方式有四种:采用土地银行的方式;建立以土地股份为基础的合作社;农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;土地置换、租赁、入股联营等。
  土地问题现在不叫门槛了,现在土地政策上也没问题,只是具体的操作实施细则还没完善,微观方面操作需要创新。其中,基本农田肯定是不能动的,生态保护也要做,乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。
  创新方面,只要不违背政策和法律法规,都可以创新。比如广东,有些传统村落拆不动,是因为有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了,他都必须保留自己的祖屋,老宅子一定要保留下来,很多村落已有上百年的历史。这里的困境在于广东人不愿拆掉,他们的宅基地很难被流转起来。
  但这些村落本身就是传统村落、历史文化名村,是应该先保护的。如果要依此做田园综合体,就可以依托这个村落来做,把它活化利用。先流转房子使用权,用来做民宿餐饮,做接待服务,在传统民居基础上做一个相对更深化的东西,在村民自己居住的物质形态上,转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。
  在保护的过程中,还要复兴传统村落,深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了,文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的历史记载或文献。
  做田园综合体的区域,首先是农业规模化和集约化程度比较高,形成了比较大的规模效益,这是一个基本条件。之后如果要做文旅,最好是有村落形态。很多人喜欢去传统村落,是因为那里保存了含有传统文化的东西。
  另外一个条件就是地形地貌要有特色。比如周边有山水的融合,有非常好的空间环境,有适合人居住或旅游的景观资源等。
  田园综合体的顶层规划中,哪些民居需要保护,哪些生产生活必须保证,哪些原来的生产生活空间需要保护,把这些确定下来后,再进行土地的整体确权。


有钱不是最重要的能力


  农业+文旅+旅居的规划设计,要根据具体项目来,做的是什么农业很关键,生态循环农业是一个大主题,但具体做什么,是做花卉,还是做养殖种植,不同农业的做法不一样。
  还有地形地貌环境空间也不一样,所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的,然后再去匹配相应的文旅。在做田园综合体的时候,首先要研究农业,要有农业专家与专业农业公司参与进来。这意味着这个团队里边,要有专业做农业的人才,没有专业的人才做不起来。
  不是每个人都做田园综合体,找一个团队做个规划,做好以后给政府汇报通过,把土地指标拿下来,最后干不成,那就不行了,所以这也涉及政府管控的问题。政府对投资商本身的能力要进行考察,且投资商是田园综合体建设中的龙头企业。
  中国做产品走向质量化了,要求优质品质。优质品质对投资商运营能力、技术能力的要求,比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通,他怎么做得起来?
  田园综合体的一二三产融合,在规划设计阶段,就要进行完整的体系化考虑。社会资本进入以后,必须要考虑谁来做农业、怎么做农业、怎么做市场、有什么技术等问题。
  在这个技术过程中,要研究如何实现它的增值效应。这个增值效应就是怎么把一二三产业有效地融合,用哪些技术来做,生产什么东西,怎么生产,都要做全盘规划。比如,几万亩的空间,哪些地方做农业,哪些地方做农业加工,哪些地方做服务业,怎么融合都要考虑。
  田园综合体的运营,不能用一个模式去说它,因为模式太固化了。运营首先要考虑农业的问题,从种子、耕种到销售,然后深加工,按照工业化产品来销售,这本身就是一个产业链。另外,农业和文旅康养融合的运营,也就是文旅产业如何运营,这又是一个层面,我认为农业的利益相对独立性比较强,只要是专业化团队在做就可以,中国最缺少的就是文旅康养产业的运营。
  除了要懂文旅项目运作之外,还要懂农业、工业,对复合型团队要求较高。


政府应该站在农民一方


  田园综合体有几个原则的红线不能突破,那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好,农民利益被侵占。
  设计一个农民参与进来的模式,保证农民的活动产出,这是最关键的。这个如果做不好,田园综合体也没有可持续性,这里面涉及几方的利益博弈。
  资本方进去后,对当地很关键,政府在里面扮演的角色很重要。政府不应该作为利益相关者一方参与进去,应该作为协调方,而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者,更多是要站在弱势的一方,站在保护原住民利益的层面去思考这个问题,然后考虑怎么保持三农问题的均衡发展。
  如果脱离农民,那就不是田园综合体,而是搞一个旅游开发项目或康养项目,二者本质上是不一样的。田园综合体首先是三农问题。在农村做一个度假村或者一个旅游开发项目,不能打田园综合体这个概念。
  这个利益构架的搭建,应该是资本方、农民、政府三方来商量,而不能由谁来主导。如果资本主导,那农民的利益很可能被侵占,如果政府为了招商引资与资本方合谋,那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方,所以政府应该保护农民的利益。
 
 
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