田园综合体，是尚在路径摸索阶段，还是将成为乡村振兴的真正抓手？诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开，宏观政策的利好已更多释放，但田园综合体的走向目前还不明朗。
阅读之前，请先思考这三个问题：（1）乡居的产业机会在哪里?（2）怎么解决土地流转难题?（3）投资商如何避免砸盘?
乡居是发展乡村度假的必然
乡村旅游内涵多元，主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探索，基于主要类别，还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。
乡村旅游并非近程短时休闲的代名词，乡村度假才是效益最大化的旅游形态。近程短时是为乡村休闲，在都市郊区日常开展，停留3天之内，大多1天。中程中时是为乡村旅游，多以古村镇为依托，停留时间不过3-5日；远程长时是为乡村度假，游客涉足目的地全域，停留时间可达半月。
度假就是换一种生活方式，乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。
乡居是乡村居民以自用住房为载体，将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色旅游产品，是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。
乡居在国外早就开始做了，在欧美以前叫“购回空间运动”，乡村的人在乡村住久了去城里买房子，城市的人因为热岛效应和环境污染，又想到乡下居住，二战以后，欧美很多中产阶级聚集在乡村，尤其汽车普及后。
国外很多乡村都有乡村客栈、民宿，还有精品酒店(乡村酒店)、度假村，各式各样的居住场景，提供乡村度假和深度体验的方式。长三角地区已经有很多这样的地方。城市化到了一定程度后，乡村就越来越珍贵。
乡居的基本原则：
1、对乡村在地资源的充分利用
关键在于突破“空闲房间”的局限，充分认知、挖掘和组合在地资源体系，并始终保持农林渔牧的主业地位，不可以旅游经营越俎代庖。
2、保持小规模的自有运营
乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次，上升至社会文化交往的层面，游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往形式之下的副产品。
3、开展广泛而深刻的住客互动与交往
确保实质性的主客交流对话，实现城乡文化的互动，这也是发展乡居的关键初衷。
4、提供多样化的参与体验项目配套
客房只是乡居产品的一个体系，除此之外，丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证，是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。
乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间；乡居需要优质农业提供食物和活动素材；乡居需要高水平农村社区提供交互支撑；田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。
土地问题怎么解决?
田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式；建立以土地股份为基础的合作社；农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；土地置换、租赁、入股联营等。
土地问题现在不叫门槛了，现在土地政策上也没问题，只是具体的操作实施细则还没完善，微观方面操作需要创新。其中，基本农田肯定是不能动的，生态保护也要做，乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。
创新方面，只要不违背政策和法律法规，都可以创新。比如广东，有些传统村落拆不动，是因为有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了，他都必须保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下来，很多村落已有上百年的历史。这里的困境在于广东人不愿拆掉，他们的宅基地很难被流转起来。
但这些村落本身就是传统村落、历史文化名村，是应该先保护的。如果要依此做田园综合体，就可以依托这个村落来做，把它活化利用。先流转房子使用权，用来做民宿餐饮，做接待服务，在传统民居基础上做一个相对更深化的东西，在村民自己居住的物质形态上，转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。
在保护的过程中，还要复兴传统村落，深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了，文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的历史记载或文献。
做田园综合体的区域，首先是农业规模化和集约化程度比较高，形成了比较大的规模效益，这是一个基本条件。之后如果要做文旅，最好是有村落形态。很多人喜欢去传统村落，是因为那里保存了含有传统文化的东西。
另外一个条件就是地形地貌要有特色。比如周边有山水的融合，有非常好的空间环境，有适合人居住或旅游的景观资源等。
田园综合体的顶层规划中，哪些民居需要保护，哪些生产生活必须保证，哪些原来的生产生活空间需要保护，把这些确定下来后，再进行土地的整体确权。
有钱不是最重要的能力
农业+文旅+旅居的规划设计，要根据具体项目来，做的是什么农业很关键，生态循环农业是一个大主题，但具体做什么，是做花卉，还是做养殖种植，不同农业的做法不一样。
还有地形地貌环境空间也不一样，所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的，然后再去匹配相应的文旅。在做田园综合体的时候，首先要研究农业，要有农业专家与专业农业公司参与进来。这意味着这个团队里边，要有专业做农业的人才，没有专业的人才做不起来。
不是每个人都做田园综合体，找一个团队做个规划，做好以后给政府汇报通过，把土地指标拿下来，最后干不成，那就不行了，所以这也涉及政府管控的问题。政府对投资商本身的能力要进行考察，且投资商是田园综合体建设中的龙头企业。
中国做产品走向质量化了，要求优质品质。优质品质对投资商运营能力、技术能力的要求，比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通，他怎么做得起来?
田园综合体的一二三产融合，在规划设计阶段，就要进行完整的体系化考虑。社会资本进入以后，必须要考虑谁来做农业、怎么做农业、怎么做市场、有什么技术等问题。
在这个技术过程中，要研究如何实现它的增值效应。这个增值效应就是怎么把一二三产业有效地融合，用哪些技术来做，生产什么东西，怎么生产，都要做全盘规划。比如，几万亩的空间，哪些地方做农业，哪些地方做农业加工，哪些地方做服务业，怎么融合都要考虑。
田园综合体的运营，不能用一个模式去说它，因为模式太固化了。运营首先要考虑农业的问题，从种子、耕种到销售，然后深加工，按照工业化产品来销售，这本身就是一个产业链。另外，农业和文旅康养融合的运营，也就是文旅产业如何运营，这又是一个层面，我认为农业的利益相对独立性比较强，只要是专业化团队在做就可以，中国最缺少的就是文旅康养产业的运营。
除了要懂文旅项目运作之外，还要懂农业、工业，对复合型团队要求较高。
政府应该站在农民一方
田园综合体有几个原则的红线不能突破，那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好，农民利益被侵占。
设计一个农民参与进来的模式，保证农民的活动产出，这是最关键的。这个如果做不好，田园综合体也没有可持续性，这里面涉及几方的利益博弈。
资本方进去后，对当地很关键，政府在里面扮演的角色很重要。政府不应该作为利益相关者一方参与进去，应该作为协调方，而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者，更多是要站在弱势的一方，站在保护原住民利益的层面去思考这个问题，然后考虑怎么保持三农问题的均衡发展。
如果脱离农民，那就不是田园综合体，而是搞一个旅游开发项目或康养项目，二者本质上是不一样的。田园综合体首先是三农问题。在农村做一个度假村或者一个旅游开发项目，不能打田园综合体这个概念。
这个利益构架的搭建，应该是资本方、农民、政府三方来商量，而不能由谁来主导。如果资本主导，那农民的利益很可能被侵占，如果政府为了招商引资与资本方合谋，那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方，所以政府应该保护农民的利益。
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